Перепланировка: что можно, что нельзя и что придётся согласовывать

Сразу оговорюсь: я дизайнер, а не проектировщик и не юрист. Общие правила одинаковы по стране, но детали и порядок подачи отличаются от города к городу, поэтому финальное слово всегда за вашей администрацией и проектной организацией с допуском.

Три разные вещи, которые путают

Перестановка мебели — это не перепланировка, делайте что хотите.

Переустройство — перенос сантехники, газовой плиты, электроплиты, изменение инженерных сетей. Требует согласования.

Перепланировка — изменение конфигурации помещений: снос и возведение стен, перенос дверных проёмов, объединение комнат. Тоже требует согласования, если меняется то, что нарисовано в техпаспорте.

Что запрещено почти везде

• Трогать несущие стены: сносить, расширять в них проёмы без проекта усиления
• Переносить мокрые зоны — санузел, кухню — под жилые комнаты соседей снизу
• Присоединять балкон или лоджию к комнате, убирая наружную стену и отопление
• Выносить радиаторы центрального отопления на лоджию
• Закрывать доступ к стоякам, счётчикам и запорной арматуре наглухо
• Уменьшать или отключать общедомовую вентиляцию, зашивать вентканал
• Объединять газифицированную кухню с комнатой без плотной двери
• Делать проёмы в межквартирных стенах
• Увеличивать нагрузку на перекрытие сверх допустимой — тяжёлые стяжки, кладка

Что обычно разрешают

Снос ненесущих перегородок и возведение новых, если не нарушены мокрые зоны и вентиляция. Объединение комнаты с кухней, когда плита электрическая. Расширение санузла за счёт коридора — но не за счёт жилой комнаты. Перенос дверных проёмов в ненесущих стенах. Замена ванны на душевую с сохранением гидроизоляции.

Слово «обычно» здесь ключевое. Всё это согласовывают, а не делают явочным порядком.

Как понять, несущая стена или нет

Надёжный способ один — посмотреть в техпаспорт БТИ и в проектную документацию дома. Несущие там обозначены.

Косвенные признаки: толщина от 120 мм в панельном доме и от 380 мм в кирпичном, расположение перпендикулярно плитам перекрытия, стена продолжается на всех этажах. Но толщина обманывает, и простукивание тоже. Я бы не принимала решение по звуку.

Порядок действий

1. Взять техпаспорт БТИ на квартиру.
2. Определиться с планировкой — здесь как раз помогает планировочное решение от дизайнера.
3. Заказать проект перепланировки в организации с допуском СРО. Дизайнер такой проект не делает, это отдельная работа.
4. Подать заявление с проектом в жилищную инспекцию или через МФЦ.
5. Дождаться решения.
6. Сделать ремонт по согласованному проекту.
7. Вызвать комиссию и подписать акт приёмки.
8. Внести изменения в техпаспорт и Росреестр.

Сроки и состав документов уточняйте у себя: в Благовещенске подача идёт через администрацию города и МФЦ, но регламенты периодически меняются.

Чем грозит несогласованная перепланировка

Штраф — самое безобидное. Дальше предписание вернуть всё как было за свой счёт, а это дороже самой перепланировки.

Реальные проблемы начинаются при продаже: банк не даёт ипотеку под квартиру с расхождением между техпаспортом и фактом, и покупателей с наличными приходится ждать долго, торгуясь вниз. Ещё вариант — соседи снизу с протечкой из санузла, который стоит не там, где положено.

Поэтому, если планируете что-то серьёзнее переноса розеток, закладывайте согласование в бюджет и сроки сразу. Это не бюрократия ради бюрократии, а страховка от ситуации, где ремонт уже сделан, а жить в нём законно нельзя.

Что здесь делаю я

Планировочное решение: показываю, что можно получить из вашей квартиры и в каких вариантах. Отмечаю, что попадает под согласование, а что нет, чтобы вы шли в проектную организацию уже с понятной задачей.

Сам проект перепланировки и его согласование — не ко мне, это делают организации с допуском. Но с готовым планировочным решением им работать быстрее и дешевле.

Частые вопросы